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みんなで大家さん13号って、どうなのでしょう?

想定利回り6.2%を掲げる、みんなで大家さん13号。

集めたお金で、栃木県のキャバクラ店などが入るビルを購入し、そのビルからあがる収益を、投資家に分配するというスキームです。


ただ、キャバクラ等が入るビルへの投資となれば、一般のテナントビルと比較すると、いろいろややこしい問題の発生が懸念されます。

そのため、一般的には通常のテナントビルより等への投資よりも高い利回りが求められます。


さて、みんなで大家さん13号。

床面積は、約955m3と公表されています。

小規模な飲食店が入居するビルの場合、床面積のうち、廊下、エレベータ、階段、機械室等、通常2割程度は賃貸不能スペースであると思われます。

また、この物件の上層階の家賃は、共益費込みで坪12,000円であると公表されています。

(株式会社ミナミハウジングのホームページ、平成25年11月24日現在)


上層階と下層階で家賃がどの程度違うのかは不明ですが、仮にこの坪12,000円という家賃をビル全体に当てはめた場合、稼働率100%であれば、賃料収入(表面)は月約280万円となります。


他方、実際には、例えば以下の要因で、手取り賃料収入は表面収入よりも低くなります。

・家賃の値下げ

・空室の発生

・建物、設備の清掃、維持管理、修繕費

・減価償却費

・租税公課

・各種保険料

・共用部の光熱水道費

・管理会社の管理費用

・「みんなで大家さん13号」を運営している会社の諸経費・利益


また、キャバクラ店等が入居するビルの場合、以下のようなリスクが通常よりも大きいと思われます。

・家賃の踏み倒し、夜逃げ

・看板、共用部等の破損

・反社会的勢力等によるトラブル


そのため、280万円の表面賃料収入から、投資家への配当を201万円出すというのは、かなり窮屈な商品設計だと思われます。

(J-REIT等をみるかぎり、家賃収入のだいたい半分程度を投資家への分配に回しているようです)



僕としては、みんなで大家さん13号の配当利回りを6.2%にするには、不可能ではないものの、かなり窮屈ではないか?と、思っています。

従いまして、何かあればすぐに利回りが下振れすると思われます。

また、物件価格である3.12億円というのが、その価格で第三者に売却可能な値段でなければ、みんなで大家さん13号が終了して投資家に元本を返還する際、元本割れを起こしてしまうことになります。


本当に6.2%の利回りが実現し、投資したお金の償還もきちんと行われるのであれば良いのですが、基幹終了時に返還されるお金が、元本割れを起こしそうな気がしてなりません。

それ故、僕は投資をしませんが、皆さん、興味のある方は、上記の内容をきちんと分析した上で、それでもきちんと元利が償還されると思う人は、自己責任で投資してください。


安くないお金を投資するわけですから、くれぐれも、投資は自己責任で。

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最終フェーズのようです

みんなで大家さん21号、田舎の土地250平米に、年間3000万以上の家賃が見込めるため、4億以上を集めるという設定になっています(笑)

http://www.minnadeooyasan.com/fund_list/21/

この土地、ヘタすると100万円で買えそうですが、誰が振り込むんだと思いきや、20号は完売しています
http://www.minnadeooyasan.com/fund_list/20/
(既存の客の自動スライドだと思いますが)

https://www.salaryman-bond.jp/sb/1/outline/
あとこんなのも見つけました

23区のまともな築浅物件なら、普通に資金を引く手段が、いくらでもあるのでは・・・

Re: 最終フェーズのようです

コメントありがとうございます。

サラリーマンボンドですか。
利回りも、元本保全も、換金性も微妙・・・

REITのほうがよさそうですね。
ただ、最近はREITも増資と高値掴みを繰り返しているところが多く、何だかな?って思っているのですが。
プロフィール

miracchi

Author:miracchi
東証2部、ジャスダックなどのマイナーな株を、こよなく愛する株ブログです。
一応株で儲けたいと思っているのですが、どう考えても儲けようとは思っていないだろう!と言われそうな内容も多々あります。
なお、このブログは短期間で大きく儲ける方法は紹介しません。

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