ザ・レジェンド・ホテルズ&リゾート社、平成23年12月期決算の考察

ザ・レジェンド・ホテルズ&リゾート社の、平成23年12月期の決算が出ました。

夢だとか、チャリティーだとか、聞こえの良い話をされている鶴岡秀子女史。


しかしながら、その鶴岡秀子女史が盛んに出資を募っている会社である、ザ・レジェンド・ホテルズ&リゾート社の決算は、相変わらず、投資家のお金を鶴岡女史が個人的に流用したと思われても仕方ないような決算です。


抜粋すると、こんな感じです。(以下、10万円未満は切り捨て)

(収入)

投資家から集めた、新株発行による収入 6070万円

会社としての売上 2560万円


(支出)

売上原価 690万円

販売費、一般管理費 5760万円(←注目)


(バランスシート上の変化)

仕掛販売不動産の増加 118万円

建設仮勘定の増加 1331万円



この決算についての、疑問。

(1)投資家から集めたお金の多くが、ホテル取得代金として使われていない点について。

個人投資家から出資金として、約6000万円集めているにもかかわらず、ホテル取得資金と思われる、「仕掛販売不動産+建設仮勘定」が約1500万円しか増えていないのは、個人投資家に対する背任行為ではないでしょうか?


(2)販管費として5760万円も、何に使っているの?

ホテルはまだ開業しておらず、開業の目処すら立っていないにもかかわらず、何に5760万円も使っているのでしょう?特に、個人投資家から「ホテル取得資金」という名目で集めた出資金の多くを、販管費として支出しているのですから、使途の詳細な説明が求められます。


(3)「売上・利益ともに増加」って本当?

経常損失、最終純損失が4000万円以上あるにもかかわらず、会社側説明によれば、「売上・利益ともに増加」となっております。

ものは言い様、とはいえ、いくら何でもごまかしすぎではありませんか?



少なくとも、今のザ・レジェンド・ホテルズ&リゾート社の決算を見る限り、一般の個人投資家から集めたお金を、鶴岡秀子女史が自らの報酬と、自らのセミナーや書籍の宣伝活動に流用している、という風にしか思えません。

こんな会社、とてもじゃないけど、僕は投資対象になるとは思えません。

開業前ですら、ここまで投資家に対して不誠実な態度を取る会社が、開業後に方針が変わるなんて、とても思えませんから。


スポンサーサイト

「溶ける」って、株なんかでも使うの?

「資産が溶ける」なんていう言葉を、金融関係者が使うとは思っていませんでした。

というのも、2/25の日経の春秋を読んで、こんな内容の記事が載っていたので、少し意外に思ってしまいました。


賭事が好きな人だと、「溶ける」ではなく「溶かす」という言葉を使っているのは耳にしますが・・・

株の短期売買で失敗した場合に「いくら溶かした」ってのは良く聞きます。

また、その昔、【6425】ユニバーサルエンターテインメント全盛期に、ユニバーサルのスロットを打ったという、知人の友人が、「1日で20万円溶かした」と、言っていたそうです。

ユニバーサルは、そんな人達に支えられているのですね。さすがに、いくら何でもパチンコで1日20万円って・・・信じられません。


ただ・・・投資にしろ、賭事にしろ、それらはすべて自己責任ですから、「溶けた」っていう表現は変ですね。

自分がやったことですから、「溶かした」が正しいと思います。



さて、世間は【6665】エルピーダメモリ倒産で大騒ぎ。

そのため、ここまでは好調を続けてきた株価も、さすがに明日は落ちることでしょう。


会社更生法で事業を続ける以上、納入先に対する影響は小さいのでしょう。しかしながら、仕入れ先や主要株主に与える影響は大きく、単にエルピーダ1社の問題であれば良いのですが、日立、NEC、装置メーカー各社、原料メーカー各社など、この期に及んで今期業績の大幅下方修正を強いられる会社も少なくなさそうですね。

影響の大きさも、Spansion Japanの時とは比べものにならないと思っています。



それにしても、根っこから腐っていて、新しい形でやり直した方が良いと思われる東京電力は潰さないのに、エルピーダのような、目先の業績は良くないけれども日本にとって必要な会社を潰したりするのでしょうね。

少なくとも、エルピーダよりも先に、東京電力を潰すべきだったと思うのですが・・・

このあたり、現在の日本の政治に対して、一抹の不安を抱いてしまう部分でもあったりします。


今後は更生会社となる、エルピーダメモリ。

大手電機メーカーの寄せ集めである以上、今までは派閥争いやら足の引っ張り合いがすごかったのではないか?と、外部からも容易に推測できます。そして、組織防衛に明け暮れて、今までは、見えない部分でムリ・ムダ・ムラが溢れていた会社に違いないでしょうから・・・・(同業者が統合して出来た新会社の宿命です)。

しかしながらこうなった以上は、本当の意味で会社が一つにまとまってほしい、と心から願うのであります。

この会社が本当に一致団結すれば、サムスン電子にも勝てるに違いない!と、僕は心から信じています。



ところで、明日はどれだけ僕のお金を溶かすことやら・・・

跳べっ! 模型ヒコーキ

久しぶりの浜大津。

滋賀県も、非常に短い距離ながら、路面電車が走っています。

京阪電車の路面電車は、京都側はなくなってしまいましたが、大津側の終点(もしかすると、終点ではなく起点?)には、今でも短区間ながら残っています。


ちなみに4両編成の路面電車は、非常に珍しいです。日本でもここだけでしょうか?
みらっちのブログ-路面電車

別の路線です。電車の色が違います。
みらっちのブログ-路面電車

かつて、浜大津OPAだった場所。

大津市が税金使って、丸抱えで支援しています。


みらっちのブログ-明日都浜大津

この姿は、かつて大阪市役所第二庁舎といわれた、WTCの縮小版のようです。
みらっちのブログ-明日都浜大津

滋賀県の購買需要を京都や大阪へ逃がさず、滋賀の中心地である浜大津に集める、という目的で作られた建物ですが、人の流れが変わったにもかかわらず、かつての中心地に箱モノだけ作ったって、人が集まるわけがありません。

結果的に・・・


大津市の越新市長は、こうした現状をどのようにされるのでしょうか?

本当に支援が必要なのは、夜の6時に、浜大津にある保育所まで迎えに来ることが出来る母親達ではないはずなのですが・・・


それにしても、京阪電車の駅の自動販売機に、こんなポスターが貼られていました。

JRの駅ならともかく、京阪の駅です。

やっぱり、京阪はPiTaPaを見限ったのでしょうか?
みらっちのブログ-京阪の駅の自動販売機

みんなで大家さん8号ファンド、未だに募集中?

以前、いろいろ検討してみたものの、結局投資は見送った、みんなで大家さん8号ファンド。


登録してある(けれども、まず中身は目を通さずに速攻削除する)メルマガで、未だに「みんなで大家さん8号ファンド」が募集中であることを知りました。

平成23年10月1日運用開始なので、運用から既に5ヶ月が経過しているのですが、未だ出資が足りないようです(足りない分は、誰がどうやって補填しているのかは知りませんが・・・)


さて、この「みんなで大家さん8号ファンド」。

紹介のホームページの内容は、いろいろと変わっていますが、本質的な部分は変わっていませんでした。

というか、知りたいことについてはあまり書かれておりません。



(1)ダイエー城野店の物件としての評価額は?

第三者による鑑定で、物件評価額が23.3億円と出ているのでしょうか?

(優先出資18.64億円+劣後出資4.66億円)

そうした鑑定結果が出ているのであれば、ホームページで公表して良いのでは?


そうした鑑定結果が出ていて、なおかつ担保や抵当が一切入っていない物件であれば、比較的安心してファンドを購入出来ると思います。

(逆に、そうした部分がよくわからないからこそ、出資に応じる人が少ないという現状があるのでは?)


(2)ダイエー城野店を所有しているのは、誰?

現在、ダイエー城野店の所有者(土地、建物)は誰なのでしょう?

そのあたりが、現状明確ではありません。


(3)ダイエーが、所有者に対して払っている賃料は、年間どれだけ?

上場REITであれば、特別な場合を除き、テナントが所有者に対して払っている賃料を公表しています。

それに加え、管理コスト、維持・修繕コスト、租税公課なども公表しています。


少なくとも、不特定多数からお金を集める以上、最低限これらの情報は開示して良いのでは?

逆に、これらの情報がなければ、1口あたり年間6万円(税引前)の配当金が本当に受け取れるのか、不安になります。


(4)ダイエーとの賃貸契約の内容は?

①賃貸契約はいつまで?

 賃貸契約期間があまり残っていない物件の場合、テナントが出て行ってしまい次のテナントが決まらないといった事態が発生すると、物件価値が大きく毀損してしまう可能性があります。

②その間、家賃はどうなっている?(定額?定率?定額+定率の組み合わせ?)

 仮に、売上に対して定率の賃料を払うという契約で、近隣に競合店が出来たりした場合は、予想分配金が大きく減少したりする状況も考えられます。


(5)平成26年9月30日のファンド運用終了時の売却先は?

相当程度前に、売却先と物件の譲渡契約を結んでおく必要があるかと思いますが、そう簡単に売却先は見つかるのでしょうか?見つかったとしても、優先出資総額18.64億円以上で売却が可能なのでしょうか?

売却先が決まらないと、延々ファンドの運用は続いてしまうことになります。

また、売却額が優先出資総額よりも低い場合、投資元本が毀損してしまいます。


(6)中途解約が、投資家にとって非常に有利な条件となっているが大丈夫?

投資家は1口あたり31,500円を負担すれば、いつでも解約できるそうですが、解約が殺到した場合、営業者は解約資金の負担に耐えられるのでしょうか?


(7)投資家が出資金を払い込む先と、ダイエー城野店物件所有者との関係は?

①出資金の払込先が、ダイエー城野店の所有者であること。もしくは、ダイエー城野店の所有者の株式をすべて所有していること。

②出資金の払い込み先が、都市綜研グループから倒産隔離が図られていること。

③出資金を払い込み先が、ダイエー城野店の第一抵当権者であり、それ以下の抵当権者がいないこと。


このくらいの関係でないと、いざという場合の元本の保全は無理でしょう。

(逆に、このくらいの関係であっても、元本100%確保はまず無理ですが・・・)



都市綜研が、本当に出資金を18.64億円集めたいと考えておられるのであれば、メルマガ広告などに宣伝資金を投下するのではなく、上記の内容をきちんと投資家にディスクローズした方が良いのではないかと思います。

上記の内容に問題がなければ、元本の安全性がほぼ確保されていると考えることができます。

みんなで大家さん8号ファンドが、現状でも既に、上記内容に問題がないのであれば、きちんと投資家にディスクローズし、アピールして下さい。

そうすれば、メルマガ広告などに余計な宣伝資金を投入しなくても、18.64億円の出資金くらい、すぐに集まると思います。


逆に考えると・・・上記(1)~(7)の項目について、現在では何かしら問題ある項目があるからこそ、ホームページに書くことが出来ないのでは?という風に、僕は思っています。

ダイエー城野店1物件しか保有していないファンドに100万円も投下すること自体、僕はリスクだと思っていますが、少なくとも上記(1)~(7)について明らかにならない限り、僕は「みんなで大家さん8号ファンド」には投資しません。



『競馬への投資』って、儲かるの?

このブログには、いろんな方がペタをつけて下さいます。
その中でも、僕が「果たしてどうなんだか?」って思える内容があります。

その1、「競馬で儲けています」ブログ。
僕は、理屈的には競馬で儲けるのは可能だと思っています。
ただし、競馬で儲け続けるのは、以下の理由で非常に厳しいと思っています。
競馬は、賭け金から以下のものを差し引かれた後、残りの金額を賭けた人の間で取り合うという賭け事です。

①馬主への賞金
②騎手への賞金、手当
③競馬場や馬券売り場などで働いている人の賃金
④競馬場や馬券売り場などを維持するのにかかるコスト
⑤大レースやイメージ広告を打つのにかかる広告費
⑥国や地方自治体に納めるお金
⑦競馬関係団体などで働く職員、役員の賃金

競馬で儲けている人が少なからずいるのは事実でしょうが、そのほとんどは、馬券を買っている人ではなく、競馬に関わる業務を仕事としている人ではないかと思います。
(例えば、馬主、騎手、調教師、厩務員、JRAの職員、マスコミ関係者、売店や飲食店の従業員、JRAとの取引業者など)
他方、馬券を買って儲けている人もいるとは思うのですが、馬券を買っている人のうち、儲けている人の割合は非常に低いはずです。

さらに、馬券を買ってで儲け続けているので、不特定多数の人にも儲ける方法を教えてあげたい、なんていう人が本当にいるのでしょうか?
ちなみに、僕は馬券を買って儲ける方法は知らないのですが、別に教えて欲しいとは思いません。

ところで・・・
本当に競馬で儲けておられるのであれば、確定申告を行って税金を納付されておられるはずです。
なので、まずは(個人情報が特定できない範囲で)一時所得に関する納税証明をネット上で公開していただきたいと思います。

(競馬場や場外馬券売場で馬券を買っている限りは、現実問題として儲けているかどうかは調べようがありませんが、電話投票やネット投票で馬券を買ってしまうと、儲かったという証拠が確実に残ってしまいます。そのため、1年で何百万円や何千万円もの儲けを出して納税を行わなかった場合は、税務署から税務調査が入って納税させられるはずです)

まずは、それからですね。
そうした情報を信じるのは。


その2、「株で儲けています」ブログ。
僕には、ご自身が単に株で儲けられたということを自慢されたいだけなのか、それとも投資情報の購入を勧めているのかはわかりません。
しかしながら、僕はそうした情報を欲しいとは思っていません。

というのも、本当に儲かる情報なら、何故そんな儲かる情報を不特定多数の人に教えてしまうのかが不思議でならないからです。
もちろん、本当に儲かる情報を仕入れたとしても、一個人では投資資金に限界がありますから、他の人にも教えたいのかも知れません。

しかしながら、本当に儲かる情報を仕入れたなら、まずは友人知人や親類に教えますよね。
そんな、誰なのかわからないような人にそんな情報を教えませんよね。

逆に・・・儲かる情報を教えるような友人がいない人に、儲かる情報というのが入ってくるのでしょうか?
そのあたりを考えていただければ、こうした情報を信じていいのかダメなのかがわかるかと存じます。


ちなみに、僕は株で自慢できるほど儲かっておりません。
自慢できるほど儲かっているならば、今頃は持ち家があり、奥さんと子供がいるはずです・・・。

【2790】ナフコ、永遠の出遅れ銘柄

九州以外の方にはなじみが薄いかと思いますが、【2790】ナフコという会社があります。

NAtional Furnishing COrporationの略でナフコなのですが、とにかく知名度は低い会社です。


自動ドアの会社???

いえ、それはナフコではなく、ナブコ(現在の会社名はナブテスコ)です。


そんな会社、知らんわぁ~・・・って皆さんお思いのことと存じますが、ホームセンターです。

九州以外では非常に知名度が低いこんな会社でも、何と業界5位だったりします。

ちなみに(非上場会社も含まれますので、データに間違いがあるかも知れません)

1位・・・DCM

2位・・・カインズホーム

3位・・・コーナン

4位・・・コメリ

5位・・・ナフコ

だったりするのですが、DCMはホーマック+カーマ+ダイキ(+サンコー+ツルヤ)の合算ですから、本当の意味での1位はカインズホームなのかも知れません。


そのナフコ。

正直、永遠の出遅れ銘柄です。

かつて株価が5000円台をつけたこともありましたが、今では1000円台前半を付けたまま、騰がる兆しもありません・・・。


さらにはテレビなどで、九州のホームセンターでは、ナフコよりも面白い経営をしているとして、ハンズマンのほうが良く取り上げられます。そのため、首都圏などではもしかすると、九州のホームセンターとしては、ナフコよりもハンズマンのほうが知名度が高いかも知れません。

しかしながら、会社の規模や売上は、ハンズマンよりもナフコのほうが遥かに大きいわけでして・・・

(売上は一桁違います)


・関西での知名度は圧倒的で、指標的には割安な株価なものの、借金と商品在庫が多く、安定した経営とは言えない【7516】コーナン商事。

・北海道(ホーマック)、東海(カーマ)、四国(ディック、ダイキ)での知名度は圧倒的で、株主優待が充実していて株主数が非常に多いものの、指標的には割安な株価ではない【3050】DCMホールディングス。

・農協に正面切って喧嘩を売って農家の需要を奪い取り、田舎での知名度は圧倒的ながら、指標的には割安な株価とは言えない、【8218】コメリ。


他方、ナフコは・・・

九州での知名度は圧倒的で、財務体質も非常に安定していて、なおかつ指標的に割安ながら、株主優待もなく、株主の数も少ない不人気な会社・・・ということになってしまいます。


ホームセンター業界の中では明らかに割安なのに、何故人気がない???

僕が思うに、やっぱり、株主優待がない、というのが最大の原因のような気がします。


この会社、本当に東証上場を考えておられるのであれば、まずは株主優待新設だと思うのですが・・・。

そうでもしない限り、自動ドアの会社と間違えられ、年商250億円程度しかない同業他社よりも知名度が低く、株主も少なく、株価も上がらない不人気企業という状況は、今後も続くと思います。



ちなみにこの会社、何故か関西でもテレビCMをやっているんですが・・・

ナフコの名前が出てきません。two-one styleなんて言われたって、関西ではほとんどの人は知らないですよ!

家具や雑貨の宣伝をする前に、まずは自社の知名度を上げることの方が先のような気がするのですが・・・


それでも、僕が持っているなけなしのナフコ株は、2005年の爆騰の再来を夢見て、静かに持ち続けます。

【6425】なんでもアルゼ、ユニバーサルエンターテインメント

ユニバーサルエンターテインメント。

例年、いつも過大な業績予測を出し、「やっぱり、予想通りの業績は出せませんでした」を、繰り返す会社。

そして、裁判などの争いごとが大好きな会社。

何故か、週刊新潮や週刊文春に広告を出し続けている会社。

上場企業ながら、ある種の胡散臭さが漂う会社でもあります。


【6412】平和や、【6417】SANKYO(製薬会社の第一三共とは違います)が、業界に対する良くないイメージを何とか改善しようとテレビ宣伝を大量に投下しているのとは対照的です。

(一時期、サラ金が大量にテレビ宣伝していましたが、今はパチンコ業界がサラ金の代わりになっていますね)


そもそも、【6425】ユニバーサルエンターテインメントって何の会社かわからない人がほとんどだと思いますが、パチンコ屋に置いてあるスロットを作っている会社です。やっぱり、胡散臭い会社・・・ですか?

とはいえ、胡散臭い仕事をしているからこそ、高収益を誇っている訳であり、それ故株価もそれに応じたものとなっています。



そのユニバーサルが、2月20日に、株価がストップ安となりました。

海外の関連会社との争いごとが報じられただけで、ストップ安です。


その海外の関連会社ですが、ユニバーサル(当時はアルゼという社名)が、本業が絶不調な時期に、ラスベガスのホテルに投資をしました。

投資したホテルの株式は、ユニバーサルの子会社が今でも一部を持っています。また、ユニバーサルの岡田会長はそのホテルの取締役にもなっています。

ところが、そのホテル運営会社とユニバーサルの間で争いごとが生じてしまいました(またかいな・・・)。

不思議なことに、争いごとが発生したというだけで、ストップ安となってしまいました。


上場企業であっても、いろんな会社が裁判沙汰に巻き込まれています。

しかしながら、裁判沙汰になったというだけで、株価がストップ安となるのは非常に稀です。


にもかかわらず、そして本業は絶好調にもかかわらず、ユニバーサルは今回の争いごとの発表があったというだけで、ストップ安です。


僕としては、今回の争いごとがどの程度業績に影響を与えるのかはわかりませんが、ユニバーサルの本業が絶好調な中、いくら何でもストップ安は異常ではないか?と思い、1枚だけブチこんでしまいました。

まぁ、1枚だけだし、失敗してもいいかな・・・って思っています。

失敗してもそんなに損失は大きくないし、仮に昨年の最高値を再び目指すようなことがあれば、大儲けできますし・・・。なんて、捕らぬ狸の皮算用をしています。


ちなみに、ユニバーサルエンターテインメントは、会社四季報には株主優待の存在が掲載されていませんが、何故かYahoo!ファイナンスには株主優待情報が載っている、変な会社です。

このまま保有し続けて、あるんだかないんだかわからない株主優待に期待するのもアリかなぁ・・・って思っています。

我が家の「休眠預金」?

最近、休眠預金がクローズアップされています。

僕の場合も、学生時代に使っていた口座が休眠口座となっていますが、そもそも残高が数百円で通帳もキャッシュカードも行方不明という状況では、正直「別に国に持って行かれても構わない」と、思っています。

少なくとも、このような二度と使うことがないであろう口座を管理するコストを、現在でも銀行が負担しているのであれば、そうした口座は一括して閉鎖し、そうすることで浮いたお金は預金者に還元して貰ったほうが余程いいと思うのですが・・・。

ただ、こうした口座の閉鎖については法律を新たに作って、法の下に粛々と手続を進めれば良いはずなのに、そうしたことを行わず、ただ目先の人気取りのために「休眠口座のお金を被災地支援に」などと言い出すから、話がおかしくなってしまっていると、僕は思っています。


さて・・・

今回の件に釣られ、家の中を掃除していると、休眠口座以上の不良債権がザクザク(大げさ?)出てきました。


まず、これ。


みらっちのブログ-テレホンカード

どこの家庭にも1枚や2枚はあると思いますが、正直、どうしようもない不良債権です。

一体、世の中にどれだけの数の未使用(使用中)のテレホンカードが残っているのでしょうね。


逆にNTTとしては、カード式公衆電話を廃止するとテレホンカードの払い戻し問題が発生するため、絶対にカード式公衆電話は廃止しないのでしょうが、我々一般人は逆に、不良債権であるとわかっていつつもテレホンカードを持ち続けるしかないのでしょうか?



それと、切手。

結構昔の記念切手が残っていたりしていますが、昔と比べると、郵便って使わなくなりました。

ただ、ゆうパックを使う際などにも切手を使うことはできますので、テレホンカードと比較すると不良債権ではありませんが・・・。

ただ、本来であれば切手というのは、売った時点で売上ではなく、実際に郵便物に貼られて使われた時点で売上計上すべきだと思うのですが、この点、どうなっているのでしょう?

とはいえ、昔売った切手のうち、現時点でどれだけの切手が使われていないかなんて、調べようもありませんから、おそらく今でも切手は、郵便局で売られた時点で売上計上しているのでしょうが、他の商品券などと比較して変な会計方式がとられているな・・・と、思えてなりません。



テレホンカードも切手も、一時期は絵柄によっては高値が付きました。

斉藤由貴のテレホンカードでしたっけ?何十万円の値段が付いたのは・・・。

それも、今や。。。


ただ、当時は、アイドルのテレホンカードといえば発行枚数が決まっていたため、欲しい人が多くいれば値段が上がっていくのは当然と言えました。

しかしながら、僕にはオンラインゲームのアイテムに価格が付くというのがどうにもわかりません。

オンラインゲームのアイテムなんて、ゲームの運営元の判断でいくらでも発行でき、さらに、従来よりも強力なアイテムを作ったりするのも運営元の裁量です。なおかつ、モノとして存在するものではないだけに、そうした「モノ」に対してお金を払う、という考え方が良くわかりません。

おそらく、一部のコアユーザーがそうした取引を行うのでしょうが、いずれは無価値になるものに、どうしてそんなにお金をつぎ込めるのか不思議でなりません。。。


・・・なんて書いてはみたものの、よく考えたらここはアメーバですね。

【4751】サイバーエージェントのアメブロも、ピグのアイテムにお金を払う一部のユーザーによって支えられていますので、これ以上言うのはヤメにしておきます。

ヨソ様に迷惑をかけない限り、ピグのアイテムにお金を使うかどうかは個人の自由だと思っていますが、僕は「もったいないから、ピグにはお金を使わない」派です。





不動産投資より、REITのほうがマシ?

このブログで何度か触れている、J-REIT。

住居を投資対象としているREITでも、現在の年利回りで約6%の配当がもらえます。

(税金も考えた場合、5%台後半)


他方、ワンルームマンション投資を行った場合、表面利回りはもっと高くなるようです。

そりゃ、自分でワンルームマンションを購入し、手間暇かけて入居者募集やら賃貸管理やらいろいろ行って、投資利回りが年6%であれば、ワンルームマンションを購入するよりもREITを購入した方がマシです。


REITであれば、いつでも売りたいときに売却できますし、賃貸物件につきものの、空室リスクや家賃滞納リスク等は考える必要がありません。

他方、自分で不動産を購入した場合、やりようによっては、REITよりも遥かに高い利回りを実現することも可能です。


さて、不動産投資をやりたいと考えている人が、自分で物件を買って直接投資するか、それともREITに投資するか?(REITではない、私募の高利回りの不動産ファンドも巷には溢れていますが、ここではそれらについては考えません)

ここで問題になってくるのは、「やりようによっては」の部分です。

雑誌などでは、表面年利回りが20%にもなってしまったような物件を取得した人の例が紹介されています。

しかしながら、表面年利回りが20%ということは、500万円で取得した物件で、年100万円の家賃が取れてしまうという状況ということになり、そう簡単にそんな物件にはありつけないはずです。

(ましてや、僕のような素人が・・・)


他方、新築マンション販売業者が、表面年利回り5%程度のワンルーム物件を、投資用として販売しています。

しかしながら・・・1,500万円で買ったマンションなのに、新築の初年度で年75万円しか家賃が取れず、そこから管理費や修繕積立金やら固定資産税やらを払い、さらにはマンションのローンの金利を払い、そのうち建物は傷んで部屋の修繕が必要となるわ、家賃は下げなくてはいけなくなるわ、では、正直赤字でしょう。

これでは、元本の1,500万円は、そっくりそのままドブに捨てることになってしまいます。

こんな物件は、絶対に買ってはいけません。



では、現実問題として購入可能な物件を考えた場合・・・

いろいろ考えてはみたのですが、変動要因が多すぎて、利回りがいくらなら妥当か、についてはわかりませんでした。

(1)将来に渡り、同じ家賃が取れるのか、それとも将来は家賃を下げる必要が出てきそうか?

(2)将来、修繕コストはどのくらい発生しそうか?

(3)将来、物件を売却しなければならなくなった場合、購入価格以上で売却できるのか、それとも購入価格を下回る値段でしか売れないのか?

(4)将来、近くに競合となる物件が新たに出来る可能性は大きいのか、小さいのか?

(5)その街における物件需要は、将来大きくなるのか、小さくなるのか?


こうしたことをきちんと検討せず、物件の表面利回りの高さだけで飛びついた場合、痛い目に遭うことは確実です。


それ故、首都圏のワンルームマンションを推奨する業者が、「首都圏なら安心ですよ!」などと宣伝しているのですが、将来にわたって物件価格が安定し、なおかつ高利回りを享受し続けることができるのであれば、わざわざ手間暇かけて個人投資家に売却したりせず、自社で保有し続けたほうが良い訳ですから、これまた眉唾物です。



とにかく、不動産投資においての最大の問題点は、「誰を信用するか?」「どこの業者を信用するか?」に尽きると思います。少なくとも、ネットや住宅情報誌で検索できるような物件はカスだと思います。本当に良い出物であれば、ネットや住宅情報誌に載る前に売れてしまうでしょうから。

ホント、投資は人脈だと思います。


人脈に自信のない人は、不動産の直接投資など行わず、まずはREITを購入して配当を貰いながら勉強したほうが身のためだと思っています。

ちなみに僕も、不動産関係の人脈というのは無いに等しいため、不動産の直接投資は行っていません。


それにしても、人脈の形成って本当に難しいですね(約1年前に、相当痛い目に遭いました)。

他方、優れた人脈を持っている人の見極めはもっと難しいです。

「俺の人脈はすごいんだ」などと自分の実力を誇示している人に限って、実は嫌われ者だったという例は枚挙に暇がありません。

他方、本当に優れた人脈を持っている人って、目立たない人が多いですから・・・



最後に・・・

とあるブログで、鶴岡秀子女史と一緒にランチをされたという、某セミナー講師の女性。

鶴岡秀子女史のことを人脈と思っておられるのかも知れませんが、こんな風には紹介しないほうがいいですよ!

『ゼロからグリーンシートで資金を集め、土地を確保し、伝説のホテルを建てちゃったスゴイ女性です☆』


(2011年11月現在)土地代は、まだ払えていません。

当然、伝説のホテルは建つどころか、まだ土木工事すら着工できていません。


事実と異なる紹介をして将来何かあった場合、ご自身の信用も失墜しますので、今からでもブログを修正された方が良いかと存じます。


かつて、臼井宥文が逮捕された際、臼井との関係をなかったことにした、セミナー講師や自称成功者は幾人も見てきました。しかしながら、『なかったことにする』といったことが平気で出来る人ほど、信用は失墜しますね。

そういう人の講演などには参加したくないですし、出版物も購入したくなくなります。

(僕の手元に、臼井と○○氏の対談DVDがあるからこそ、その○○氏について述べているのですが・・・)


鶴岡秀子女史が臼井の二の舞になるとは思っていませんが、現在の『伝説のホテル』の進捗状況を見る限り、そして資金集めの現状を見ている限り、将来、何らかの問題が発生する可能性は高いと思っています。

また、鶴岡秀子女史のことを紹介する際は、ホテル建設の資金集めの実態を勘案した上で、紹介して欲しいなぁ・・・って思っています。

(もっとも、こんなところに書いたところで、どうなる話ではありませんが・・・)

鶴岡秀子女史のホテルはいつ出来るのでしょう?

『伝説のメルマガ』なるものを発行している、鶴岡秀子女史。

しかしながら、肝心要である伝説のホテルの進捗状況は、一向に報告されません。


Tシャツがどうのこうの・・・なんていう話はどうでもいいのです。

ホテルの工事がどうなっているのか、教えて下さい。


青木仁志さんとの講演がどうのこうの・・・なんていう話も、どうでもいいのです。

そもそも、青木さんという方は「夢ではなく目標」、そして「行動、努力」を大切にされておられる方です。

「夢想していれば、いつか夢は叶う」といった内容のメルマガなどを発行するような、鶴岡女史とは根本的に異なる方です。

そんな方とのW講演会って、一体どんな内容なのでしょうか?


それはともかく、そんなことよりも、『伝説』のまま終わりそうな『伝説』のホテルが、今は一体どうなっているのか、教えて下さい。


今のままでは、伝説のホテルの現実を語りたくないから、イベント情報でごまかしているのではないか?と、疑いたくなってしまいます。


ところで、鶴岡女史のメルマガで気になったことが・・・

僕は、台湾(中華民国)は一つの国だと思っている人間ですが、それでも、「台湾の首都台北」という書き方には違和感を覚えます。台湾(中華民国)の実質的な首都機能が台北に置かれているのは事実ですが、それが「台湾の首都台北」を意味する訳ではありません。

今の馬英九総統の前は、8年間も台湾独立志向の民主進歩党が政権を握っていたのですが、その時ですら「台湾(中華民国)の首都は台北である」と決められなかったのが現実ですから・・・。


そのくらい微妙な問題であるにもかかわらず、鶴岡女史はこうした内容に配慮もなく、平気で「台湾の首都台北」などとメルマガに書けるというは、いかがなものかと思った次第です。

そもそも、桃園を紹介したいのであれば、「国際線の空港がある街」「台北行きの国際線の飛行機が降り立つ街」ではダメなのでしょうか?


鶴岡女史は「感動のクライマックス」云々といった話をされていますが、僕はそれ以前に、最初でしらけてしまいました。こんな無神経な人が、良く感動なんていう言葉を口にできるな・・・と。


とにかく、感動話と、伝説のホテルの現実は別問題です。夢物語ばかり妄想するのではなく、まずはなけなしのお金を出資した人に対して現実を語って下さい!


ただ・・・

このメルマガを読んでいると、再び台湾へ行きたくなってしまいました。

以前は、10,000円→NT$2,600くらいしかならなかったのですが、今は10,000円→NT$4,000近いようで、円高メリットが最大限享受出来そうです。

日本では売っていない台湾ビールの生(緑の瓶です)を飲みながら、美味しいご飯を食べに行きたい・・・

プロフィール

miracchi

Author:miracchi
東証2部、ジャスダックなどのマイナーな株を、こよなく愛する株ブログです。
一応株で儲けたいと思っているのですが、どう考えても儲けようとは思っていないだろう!と言われそうな内容も多々あります。
なお、このブログは短期間で大きく儲ける方法は紹介しません。

最新記事
最新コメント
月別アーカイブ
カテゴリ
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる