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みんなで大家さん8号、資料が届きました

不動産投資ファンド、みんなで大家さん8号ファンドの資料が届きました。

資料を読むと、ギフトカードプレゼントに関わる内容が多く、リスクに関する記述はほとんどありませんでした。


僕が気になっていたのは、以下の3点。

①ダイエー城野店の物件としての価値はいくらなのか?

②万一、都市綜研が倒産した場合でも、倒産隔離は図られているのか?

③このファンドのリスクは何か?


まず、①

ダイエー城野店の物件価値が23.3億円なのかと思っていたのですが、第三者鑑定による物件価値に関する記載はありませんでした。23.3億円という数字は、あくまでも、年間賃貸利益を約16.7倍しただけの数字のようです。


次に、②

都市綜研が倒産した場合の記述はありませんでした。

倒産隔離による、出資者の資産保全は図られていないのでは?と、思われます。


最後に、③

このファンドには、様々なリスクがあるように思うのですが、リスクに関する記述はほとんどありません。

リスクがわからないことが、実は最大のリスクだったりするのですが・・・

・都市綜研が倒産したらどうなるのか?

・パンフレットで触れられている、「マスターリース会社」が倒産したらどうなるのか?

・最近は、賃貸料の値下げが問題になっているが、この物件でテナントから値下げ要求が出る可能性はないのか?テナント料の値下げが行われた場合、投資元本はどうなるのか?

・ファンドが満期になったとき、第三者への売却ができなかった場合は、元本の返却はどうなるのか?


こういったリスクに、丁寧に回答するパンフレットがあってこそ、投資家は安心して投資ができるのですが・・・

このファンドへ投資するメリットばかりが強調され、リスクに関してはほとんど触れられていないことが、逆に気になってしまいます。



僕の個人的な見解ですが、このファンドは利回り年6%なのですが、確定申告で総合課税が行われるため、給与所得者にとっては、税金で持って行かれる分を考えた場合、J-REITと比較しても、利回りはさほど有利になりません。そのため、流動性を考慮した場合、多少利回りが落ちたとしても(売りたいときに時価での売却が可能な)J-REITへの投資の方が良いかと思います(もちろん、銘柄次第ですが・・・)


銀行預金や国債よりも圧倒的に高い投資利回りを実現するということは、それに伴うリスクも当然あるはずです。そうしたリスクをきちんと明示しないファンドは、逆にリスクが高いかな・・・と。

投資は余裕資金の範囲内で、自己責任で行って下さい!

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みんなで大家さん8号ファンドは大丈夫?その2

みんなで大家さん8号ファンドで気になったこと。


まず、みんなで大家さん3号ファンドのホームページには以下の記載があります。


3年以内の短期運用(平成23年9月30日満期)出資金の振込日から満期日までの3年以内の短期運用です。
投資期間満了後、出資金は2ヶ月以内に償還致します。



他方、今回のみんなで大家さん8号募集のメルマガ。


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┃ ┃ みんなで大家さん8号
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■キャンペーン特典:「ご成約につき商品券(VJAギフトカード)プレゼント」

 
 ┃ 1口ご出資   ┃  7,000円 ギフトカード
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 ┃ 2口ご出資   ┃ 14,000円 ギフトカード
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 ┃ 4口ご出資   ┃ 28,000円 ギフトカード
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 ┃ 5口ご出資   ┃ 35,000円 ギフトカード
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 ┃ 10口ご出資   ┃ 75,000円 ギフトカード
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★みんなで大家さん8号お申込みはこちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

(中略)


9月30日までにご出資頂いた方が対象となります。 
※楽天ポイント希望の方は楽天キャンペーンのポイントを付与させて頂きます。
※上記以外の口数に関しては担当にご確認ください。
※現在展開中の「プレミアムチケットキャンペーン」と併用した金額になります。

9月30日という日にちが、一致しています。

これって、偶然の一致なのでしょうか?私の杞憂なのでしょうか?

杞憂であれば良いのですが、万が一にも8号ファンドの投資資金が3号ファンドの償還資金に流用されているようなことがあれば・・・


それと、

テレビ宣伝やってます!とか、ファンド出資でギフトカードプレゼントとか・・・

どうしてこんなことをやる必要があるのでしょうか?


本当に商品力のあるファンドであれば、広告宣伝費に多額のお金を使って小口資金を集めなくても、機関投資家がいくらでも出資してくれると思うのですが・・・


このあたりを十分吟味しながら、みんなで大家さん8号ファンド資料の到着を待ちたいと思います。

みんなで大家さん8号は大丈夫?

みんなで大家さん8号ファンド。


http://news.www.infoseek.co.jp/special/oyasan2011

上記リンク(2011年9月25日現在)によれば、みんなで大家さんに100万円投資するごとに、楽天ポイントを4000~5000ポイントプレゼントしてくれるそうです。

平成電電末期や、あぐら牧場末期も、投資してくれた人に金券プレゼントを行っており、なんだか状況が似ているのですが、気のせいでしょうか?


また、投資利回りが6%であることだけが強調されていますが、それ以外の要素が非常に不明確です。



不明確な要素、その1:物件価格

比較的情報開示に積極的な、JRF(日本リテールファンド投資法人)は、今回のみんなで大家さん8号と類似した、以下の資産を保有しています。

http://www.jrf-reit.com/portfolio/detail.php?article_id=21

イトーヨーカドー八柱店(昭和57年建築、第三者機関、日本不動産研究所により算出された実勢価格18.4億円)

実勢価格18.4億円に対し、年間賃料1.56億円、賃貸事業利益0.87億円。

運用会社の利益・手数料抜きでの投資利回りは5%を切っています。

他方、実勢価格に対する家賃収入は約8.5%となっています。そのため、適切な管理や減価償却を行わなかった場合、投資利回りは5%よりも高くすることは十分可能でしょう(JRFはそんなことはしないでしょうが)


他方、今回のダイエー・城野店については、ホームページからは誰が算出した物件価格なのかが明らかになっていません。今回のみんなで大家さん8号ファンドは3年後に買い戻す契約となっているのもかかわらず、実勢価格が不明なままでは、投資するのが適切かどうかが判断できません。

この部分については、資料が届いてから確認したいと考えています。



不明確な要素、その2:物件買い戻し

今回投資したお金は、平成26年9月30日に満期となり、営業者によって払い戻しされます。

その時払い戻すためのお金は、誰がどうやって調達するのでしょうか?


また、みんなで大家さん3号ファンドの償還が平成23年9月となっています。

まさか、3号ファンドの償還資金に、8号ファンドで集めたお金を流用するなんて・・・・ないですよね?


他方、JRFの場合は買い戻しを行わないことで、ファンド運用を安定させています。



不明確な要素、その3:単一物件であること

JRFの場合、複数の物件を1つのファンドで運用することにより、仮に1つの物件がダメになったとしても、全体から見れば損失はわずか、というポートフォリオを組んでいます。

不謹慎な内容で申し訳ないのですが、例えば津波で大きな被害を受けた商業施設1店舗だけを所有しているファンドがあったとすれば、おそらくそのファンドは大ダメージを受け、元本割れしない償還など到底不可能でしょう。


そういうリスクを少しでも担保するのが、複数物件を取得して、それを1つのファンドで運用する方法です。

現在でも上場リートはすべてこうした方法を採用することで、様々なリスクに備えています。


今回のみんなで大家さんシリーズ。

本来であれば、複数物件を1つのファンドに束ねて、より運用成果を安定させる方法を採ることが投資家の利益になると思われるにもかかわらず、どうしてこのような方法を採るのでしょうか?

平成電電システム匿名組合や、これまた大幅な元本割れを起こしたラブホテルファンドHOPEシリーズに似たようなスキームは、イメージ的にも採用するべきではないと思うのですが、このあたりが良くわかりません。



いずれにせよ、こうした不明確な要素は、資料を取り寄せて確認しないとわかりません。

資料を取り寄せたり、問い合わせをしたりしても明確にならなければ、「みんなで大家さん」には投資しないだけです。

現在でも税制面を考えれば、みんなで大家さんはREITと比較してもさほど有利ではありませんので、こうした部分も考慮し、投資するか否かを検討する必要があると考えています。


東横インホテルファンドはどうなのでしょう?その1

明日のあぐら牧場を探せ!

というわけで、今日は東横インホテルファンド。


東横インという、まっとうなビジネスホテルチェーンを営んでいる会社のファンドが、何故怪しいのか?

それは、かつてバブル時に建設会社がハマり込んだ、『造注』(自ら、工事の注文を造り出す)そのものだからです。


リーマンショック以前であれば、多少問題がありそうな物件でも、投資ファンドが物件をどんどん購入してくれました。そのため、造注にハマりこんだ不動産会社も少なくありませんでした。

典型的なのが、既に倒産した【8939】大和システムだと思っています。

(守山の琵琶湖畔に、造注の典型といえる物件が存在しますので・・・)


今回のファンドが『造注』だとすると、東横インがこの物件でどれだけ儲けることになるのか?が重要です。


まず、このファンドで集めるお金は、16億2,000万円。

他方、このクラス(ビジネスホテルで客室数約250室)のホテルの建築費は、大体5億円程度だと思います。

また、鹿児島市の最高路線価は、1m3あたり84万円となっています。

すなわち、鹿児島市において955m3の土地の最高取引価格は、84万円×955×1.25=約10億円。

つまり、この時点で東横インは約1.2億の利鞘を抜いていることになります。


さらに、東横インは一般的なビジネスホテルと比較すれば、かなり内装や設備をケチっている印象がありますので、実際の建築費は5億円を下回るでしょう。

さらに、土地代は最高路線価を基準にして計算したのですが、鹿児島市の繁華街は駅の東側であり、駅の西側の路線価はかなり下がると思われます。


ということは、このホテルが16.2億円で売却できれば、東横インの手元には、1.2億円+建築費から得られる利鞘+土地取引における利鞘が残ることになります。

これこそが、『造注』の真髄です。



ということは、こんなホテルを一度16.2億円で売却してしまったところで、10年後に16.2億で買い戻せるはずがありません。

おそらくですが、10年後に買い戻される価格というのは、16.2億円をかなり下回るものとなるでしょう。



本質的には、このファンドの性質は、あぐら牧場と同じです。

投資家から払い込まれたお金は、東横インの建設事業に売上計上されます(その中には、当然利益も含まれます)。

10年経過後には投資家にお金を払い戻さなければならないのですが、投資対象を過大評価している以上、そのまま買い取るわけにはいかず、次の投資家にたらい回しして販売するか、もしくは元本割れでの買い戻しを行うしか方法がありません。


あぐら牧場とは異なり、元本保証は行っていないため、10年後にはおそらく、実際の価値(おそらく投資したお金の半値程度か?)で買い取ることになるのでしょう。

もちろん、10年後に東横インという会社が残っていて、なおかつ会社に体力があれば・・・の話ですが。


東横インホテルファンド。

明日とはいいませんが、10年後のあぐら牧場かも知れません。

ソウルコスモホールディングス-一般貸付商品

ソウルコスモホールディングスという会社が、利回りの良い投資商品を扱っています。

日本円を韓国の事業に投資すれば、年8.5~10.5%の配当が得られるそうです。


この投資についてどう考えるか、ですが、


①こんなに儲かるなら、どうして銀行からお金を借りないのか?

→この会社がまっとうな事業を行っているのであれば、手間とコストをかけて小口投資家からお金を集めるのではなく、銀行からお金を借りた方が遙かに低コストで資金を調達できるはずです。

また、こんな利回りが本当に実現できるならば、機関投資家が黙っていないでしょう。

にもかかわらず、機関投資家が黙っている理由は?


②どういうリスクが存在するのか?

ホームページを見た限りでは、どういうリスクが存在するのかがよくわかりません。

会社の倒産リスク、(金融事業投資であれば)貸し倒れリスク、ウォン暴落による為替差損リスクなど、様々なリスクが存在するはずです。

また、そんなに簡単に、高金利で借りてくれ、確実に返済してくれる貸付先が見つかるのでしょうか?


③韓国の政策金利について

韓国の政策金利は、現在3~4%のようですが、韓国国内ではこの金利水準での調達が難しいのでしょうか?

韓国国内で資金調達を行うよりも、日本の投資家から日本円を年8.5~10.5%の金利で調達したほうがコストが低いくらい、韓国国内では金融引き締めが行われているのでしょうか?


逆に、投資家から年8.5~10.5%の金利でお金を集めて採算が合うということは、一体どの程度の金利水準で貸し出しを行っているのでしょうか?

調達金利がこのくらい高ければ、日本のサラ金並の金利で貸さない限り、採算が取れそうもありません。

逆にサラ金並みの金利でお金を貸すということは、貸し倒れコストとか、経費がかなり膨らみそうですが、それでもこれだけ高い調達金利でも採算が合うのでしょうか?



★結論★

本当にこんなに儲かる事業が存在するのであれば、より低コストでの資金調達を実行することも、経営においても重要です。本業で儲かったとしても、こんな形で稼いだお金を流出させてしまうのは、残念ながら経営に問題があると思います。


従いまして私としては、この案件への投資はあまりお薦めできません。

プロフィール

miracchi

Author:miracchi
東証2部、ジャスダックなどのマイナーな株を、こよなく愛する株ブログです。
一応株で儲けたいと思っているのですが、どう考えても儲けようとは思っていないだろう!と言われそうな内容も多々あります。
なお、このブログは短期間で大きく儲ける方法は紹介しません。

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